Как обеспечить эффективную работу КСК?

Одно из решений этого вопроса состоит в том, что КСК или управляющая компания должны соблюдать все требования законодательства в сфере жилищных отношений.

Итак давайте рассмотрим некоторые из основных положений Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997, о которых многие граждане и иногда сами КСК не знают.

Во-первых, в многоквартирном доме помимо квартир и помещений, которые принадлежат собственникам (жильцам) лично, имеется и общее для всех жильцов имущество за пределами помещений (квартир). Например, подъезды, дворы, подвальные помещения, фасад, тепловое оборудование, лифты и др. Но многие люди не до конца понимают, что данное имущество является общим для всех жильцов, и каждый имеет право не только им пользоваться, но и должен участвовать в его управлении и содержании.

А чтобы эффективно управлять всем этим имуществом для начала жильцы должны выбрать на общем собрании кто и как будет управлять общим имуществом – то есть выбрать форму управления объектом кондоминиума.

Некоторые люди могут задаться вопросом, а что такое объект кондоминиума? Если объяснить простыми словами, то это ваш жилой комплекс, то есть здание, где есть индивидуальные квартиры и помещения, которые принадлежат каждому жильцу лично, а также есть общее имущество, о котором мы сказали выше, принадлежащее всем жильцам одновременно.

Согласно Закону, формами управления объектом кондоминиума может быть одна из следующих форм:

1) непосредственное совместное управление всеми жильцами, если их количество не превышает двадцати;

2) кооператив собственников помещений (квартир) (КСПК, КСК);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами (управляющая компания);

Последние две формы самые распространенные – это КСК и управляющая компания.

Если вы купили квартиру на вторичном рынке, то в вашем доме уже должно быть КСК или управляющая компания, которые были учреждены или избраны жителями этого дома ранее. Поэтому, если выборы прошли законно и все процедуры были соблюдены вы автоматически обязаны будете сотрудничать с данным КСК и нести общие расходы согласно установленному тарифу, независимо от того заключите вы с ними письменный договор или нет.

Кто утверждает тариф?

КСК или управляющая компания должны рассчитать все расходы на содержание общего имущества и составить смету расходов. Сумма расходов делится на общую площадь индивидуальных помещений (квартир) и выводится средний тариф на квадратный метр вашего жилья. Поэтому от размеров вашего жилья будет зависеть и ваша ежемесячная оплата за эксплуатационные расходы КСК.

По данным комитета по статистике средний тариф на эксплуатационные расходы КСК по городу Астана — 49 тенге. А самый высокий тариф по городу установлен на уровне 290 тенге в доме «ЖК Pioneer».

Так вот, надо помнить, что смета расходов и тариф также подлежат рассмотрению и утверждению на общем собрании жильцов и владельцев помещений.

Как контролировать работу КСК?

Если вам не нравится работа КСК или управляющей компании что делать? Помните, вы сами должны участвовать в управлении общим имуществом дома где вы живете. Через участие в общих собраниях вы сами утверждаете бюджет, выбираете Председателя КСК и других членов КСК, ревизионной комиссии, а также вы сами назначаете управляющую компанию. Если собрание не проводится, помните, что собрание проводится не только по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также может проводиться по требованию собственников помещений (квартир). Собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), он имеет соответствующее количество голосов.

Также необходимо знать, что управляющая компания в отличии от КСК осуществляет только функцию по управлению, однако сама не имеет права осуществлять сервисную деятельность. То есть это ей запрещено по закону. Для этого она нанимает сервисные компании — юридических или физических лиц, чтобы те предоставляли сервис по уборке, охране объекта, уборке снега, обслуживанию лифтов и другого оборудования, озеленению, ремонту и так далее.

При этом сервисные компании тоже выбираете вы на общем собрании. И это императивная норма Закона. Управляющая компания обязана вынести этот вопрос на повестку общего собрания. А если у вас КСК (а не управляющая компания), то в этом случае Правление КСК вправе в рамках утвержденного общим собранием бюджета самостоятельно заключать договора с третьими лицами на обслуживание.

Также, КСК или управляющая компания обязаны предоставлять вам индивидуально ежеквартальный отчет по управлению объектом кондоминиума установленной формы. Вы вправе требовать этот отчет.

Законом предусмотрены и другие права и обязанности как для собственников жилья и помещений, так и для КСК и управляющих компаний.

Остались вопросы? Требуется консультация юристов вам или вашему КСК (управляющей компании)? Вы можете связаться с нами по следующим контактам.

Тел. 8 (7172) 49-62-79

Моб. 87078624041

info@kelisimpartners.kz